Barcellona Luna Park

Oggi proponiamo la traduzione di un’intervista a Daniel Leyva, socio e amministratore della società immobiliare MK Premium. L’intervista è stata pubblicata dalla rivista catalana Masala, attiva a Barcellona dal 2000. Si tratta di una rivista indipendente e senza scopo di lucro. Tra le principali tematiche affrontate ci sono le lotte dei sans-papiers, i conflitti di quartiere e urbanistici, femminismo e tutte le problematiche del centro storico di Barcellona. Ringraziamo la rivista per aver autorizzato la traduzione.

 

Faremo quello che ci conviene di più, come fanno tutti i proprietari del mondo

  • A differenza di quanto accade generalmente nel vostro settore, con le società che scelgono di tenersi lontane dai riflettori, voi avete optato per una presenza pubblica. Perché?

Più che altro, non ci precludiamo nulla, lo affermo in qualità di socio fondatore. Non abbiamo nulla da nascondere. Il nostro business è totalmente legale, lecito. Compriamo gli edifici, li ristrutturiamo e vendiamo, oppure compriamo, ristrutturiamo e diamo in affitto. Non ci sono problemi. Ci accusano di espellere i residenti, ma l’unica cosa che facciamo è non rinnovare i contratti di affitto. Quando un contratto d’affitto scade, perché i contratti scadono, noi non li rinnoviamo perché preferiamo ristrutturare, aumentare il valore di un immobile e venderlo a un investitore, che nella maggior parte dei casi è un investitore straniero. Non è mica un’espulsione dei residenti. Ovviamente, quando si rinnova un edificio e aumenta il suo valore, non è possibile continuare a pagare 250 o 300 euro al mese come in precedenza. Di conseguenza, la persona che paga così poco dovrà trasferirsi in un altro quartiere.

  • Offrite incentivi alla gente che vive negli appartamenti affinché se ne vada in anticipo?

Sì, sì. Questo non lo neghiamo. Spesso, quando ci sono inquilini con un contratto che prevede ancora un anno o un anno e mezzo di permanenza, proponiamo loro dei soldi in maniera completamente legale. Quello che mi interessa è svuotare l’appartamento e poterlo ristrutturare, aumentarne il valore e darlo in affitto. Loro possono prendere quei soldi e andare in vacanza, comprare una macchina o qualsiasi altra cosa, una moto, quello che gli pare.

  • Quale rapporto avete con l’azienda Desokupa?* Credete che il loro modo di agire sia corretto?

Non abbiamo mai avuto rapporti commerciali con Desokupa, ma li conosciamo molto bene perché in questo settore ci conosciamo tutti. Con Dani, il proprietario dell’azienda, ci chiamiamo e parliamo. Non mi sento di dire né che è una brava persona né una cattiva persona. Di certo, penso non sia giusto che una persona entri in una proprietà privata, la occupi e ci resti per un anno. […]

  • Avete avviato la vostra attività nel 2012, un momento in cui erano davvero poche le persone disposte a comprare immobili. Com’è cambiato il panorama da quel momento?

Adesso investire è leggermente più complicato, perché il prezzo del mercato sta salendo (tra il 15 e il 20% all’anno) e i proprietari lo sanno, leggono le notizie. Quindi, quando cerchi di intelaiare una trattativa sono molto più preparati, con aspettative più alte. Pertanto, diventa più complicato effettuare l’acquisto. Vendere è molto facile, perché gli investimenti provenienti dall’estero sono tanti. Noi dedichiamo l’80% del nostro lavoro alla ricerca di edifici, che è l’attività più difficile. Poi, una volta individuato l’immobile, la vendita diventa un gioco da ragazzi. Al momento, tra il 75 e l’80% dei nostri clienti è di provenienza israeliana. […]

  • Questi investitori israeliani sono privati, fondi d’investimento con capitale israeliano o che cosa?

Di tutto. Si tratta di aziende israeliane, investitori privati ma anche fondi d’investimento. Il nostro reparto commerciale adesso parla anche ebraico, è molto importante. Due anni fa, il 2015, ma anche l’ultima parte del 2014, è stato l’anno dei cinesi, perché con la storia dei 500.000 euro di investimento necessari per ottenere la nazionalità spagnola, venivano i cinesi a comprare interi immobili. In quel periodo, vendevamo solo ai cinesi e avevamo personale che parlava cinese. Occorre adattarsi ai tempi e al mercato…

  • Quindi si tratta di ondate provenienti da posti diversi? Per un certo periodo si è parlato anche di russi no?

Esatto. Anche i russi. Nello stesso periodo dei cinesi arrivavano anche i russi. A volte sono questioni politiche. Aumentano le tasse in qualche paese o applicano determinate misure e questo si ripercuote su altri paesi.

  • E voi questi clienti stranieri li cercate o sono loro a venire?

No, sono loro che vengono. Considerato il mercato attuale, noi non dobbiamo fare nulla per cercare nuovi clienti. Vengono direttamente loro, bussano alla porta. Soprattutto alle aziende nuove come la nostra. I clienti non mancano. Quando acquisiamo un edificio, possiamo scegliere i clienti che preferiamo. […]

barcellona hotel

  • Quindi comprate rapidamente edifici con inquilini che vivono ancora all’interno. Prima hai affermato che la vostra politica è attendere che i contratti scadano. In queste attività di compravendita, qual è il ruolo dei residenti? Nel breve periodo di tempo in cui l’edificio è vostro, presentate delle offerte al fine di poter aumentare il prezzo? Perché non è la stessa cosa vendere un edificio con persone all’interno che venderlo vuoto?

Ovviamente non è la stessa cosa. Per quanto riguarda il prezzo, è possibile aumentare il valore dell’edificio con una ristrutturazione o anche migliorandone il valore locativo. Un edificio vuoto vale più di un edificio in cui ci sono ancora dei residenti. A meno che non si tratti di inquilini che pagano molto, che in genere non succede mai. Offriamo dei soldi per rescindere il contratto quando intendiamo realizzare delle opere di ristrutturazione. Quando si tratta di edifici da vendere senza la realizzazione di opere di ristrutturazione, non adottiamo questa pratica. Aumenterebbe il valore, ma i conti non tornerebbero, perché andiamo così veloce che non ci possiamo permettere di attendere le risposte degli inquilini. Oggi riusciamo a vendere un intero edificio in una, due o tre settimane. Ci vuole meno di un mese. Il processo è molto rapido.

  • In questo momento, MK Premium quanti edifici possiede in fase di ristrutturazione?

In questo momento, nemmeno uno.

  • Questo passaggio dalla ristrutturazione alla vendita senza effettuare lavori di rinnovamento quando lo avete realizzato?

Nel 2014, più o meno.

  • E questo è il risultato dell’arrivo degli investitori stranieri e della facilità con cui si vendono le proprietà?

No. Questo è successo perché noi abbiamo deciso di cambiare il modello di business al fine di aumentare la percentuale di redditività annuale. Per crescere maggiormente. Siamo passati da un fatturato di 2,5 milioni di euro a 9,5 milioni in un anno. L’anno scorso abbiamo fatturato più di 13 milioni e quest’anno vogliamo arrivare a 20. Questa crescita non sarebbe stata possibile attraverso la ristrutturazione degli edifici, perché sarebbe stato necessario più tempo. Per noi è meglio guadagnare meno soldi ma che l’operazione duri tre settimane e non un anno: comprare e vendere subito. Alla fine dell’anno, in termini di tesoreria, il denaro entra ed esce, ed è possibile effettuare più operazioni con lo stesso denaro. Questo modello è ottimo, molto allettante, implica una percentuale di redditività incredibile, molto di più delle ristrutturazioni, però è necessario essere bravi nella ricerca degli edifici giusti. […]

  • Prima hai detto che la gente che paga gli affitti di 300 euro non ha futuro nel quartiere.

No.

  • Quando la situazione è così chiara, bisogna scordarsi della realtà e delle situazioni a livello umano? Perché, soprattutto all’interno degli edifici che comprate, costituiti da case che sono in condizioni abbastanza critiche, che non sono state manutenute per anni, ci sono situazioni molto complicate. Che succede a questa gente a livello umano? Il mercato è senza scrupoli, lo siete anche voi?

Ovvio. Noi siamo i proprietari dell’immobile, no? Non credo che siamo gli unici a farlo. Alla fine, non possiamo preoccuparci delle necessità di tutti. Noi badiamo alle nostre. Ciò non vuol dire che non ci dispiaccia, ma se a qualcuno scade il contratto e noi non vogliamo rinnovarlo, indipendentemente dalle condizioni della persona interessata, faremo quello che ci conviene di più, come fanno tutti i proprietari del mondo. Alla fine, non ho mai visto nessuno pagare 300 euro per un appartamento sugli Champs-Élysées o del centro di Londra. Barcellona cambierà in questo senso non trovi?

  • Credi che Barcellona possa diventare definitivamente un parco giochi per turisti come è già successo a Venezia, per esempio? Credi che esista questo rischio?

Sì.

  • Pensi sia possibile fare in modo che non avvenga?

No. Per me è impossibile. A Febbraio, Ada Colau ci ha convocati con altre undici società immobiliari, le più forti, tra cui Nuñez i Navarro, La Llave de Oro, ecc. L’appuntamento serviva per comunicarci che il comune di Barcellona era preoccupato per l’aumento dei prezzi degli affitti e volevano che proponessimo idee per cambiare questa situazione. Il problema è che Barcellona è un’attrazione a livello mondiale: la gente vuole venire a vivere qui. E questa massa di persone che giunge nella capitale catalana è in grado di pagare più soldi della signora del Raval che adesso paga 300 euro al mese.

 

Desokupa è un’impresa specializzata in operazioni di “intermediazione” per appartamenti occupati illegalmente. Si tratta di bande neofasciste e costituite da ex militari e pugili che agiscono quasi sempre con la forza. [N.d.T.]

Traduzione dal catalano di Stefano Iuliani

Immagini di Gemma Capezzone

LINK ALL’ARTICOLO: http://masala.cat/daniel-leyva-nosaltres-farem-el-que-mes-ens-convingui-com-qualsevol-propietari-del-mon/

Intervista realizzata da Marc Iglesias a Daniel Leyva per conto della rivista Masala

Leave a Reply

Your email address will not be published. Required fields are marked *